借地・借家

賃貸借契約では、借主の利益を保護するため、ささいな契約違反による解除はできません。借主の違反行為により大家さんとの間の信頼関係が破壊されている必要があります。具体的には建物にどのような影響を与えるか、用法変更により借家周辺の環境にどのような影響を与えるかどうかを総合的に判断します。また、原則として、解除前に現状を服するように貸主が借主に求める必要があります。
ささいな契約違反を盾に立ち退きを主張された場合には、早期に弁護士に相談して、本当に立ち退かねばならないのか、慎重に判断する必要があります。

一旦借家契約が締結されると、貸主からの一方的な解約の申し入れは、貸主に「正当事由」がなければ効力がありません。正当事由は、貸主が建物を必要とする事情や建物の利用状況などを総合的に考慮して判断されます。
正当事由があるかどうかは概ね、以下の事情を考慮して決められます。

「正当事由」がない場合には契約は終了しませんので、言われるまま出て行く必要はなく、借家に住み続けることができます。立ち退きを迫られて裁判を起こされた場合には、弁護士による訴訟活動が有効です。

立ち退き料の支払いは、上の立ち退き請求への対処の項で述べた「正当事由」を補完する意味を持つものです。立ち退き料の金額は借り換え費用、営業補償費、借家権の価額などを勘案して算定します。一方的な解約申し入れがされた場合には、ただ言われるがままに従うのではなく、適正な立ち退き料の支払いを求めていくべきです。弁護士が介入する場合、ケースに応じた適切な立ち退き料を算定して、交渉に当たります。

借家契約の終了の際、借主は原状を回復して明け渡す必要があるとされ、敷金の返還を求めても修理費用などを引かれることもあります。しかし、通常の用法に従って利用したことによる物件の劣化まで、補修する義務はありません。法外な補修費用の請求に対しては、交渉、裁判により適切な額とすることができます。立ち退きを迫られて裁判を起こされた場合には、弁護士による訴訟活動が有効です。

保証人は、賃借人と同一の責任を負い、延滞賃料の支払や、不適切な利用による損害賠償等の責任を負います。保証人が賃借人にかわって支払った場合、賃借人に対し、求償権を行使することが出来なすが、賃料を支払えないような賃借人は支払いをすることが出来ないことが通常なので、回収できない可能性もあります。そのため、保証人になる場合は慎重に判断をする必要があります。

このような場合、内容証明郵便による督促、裁判等により、賃料の支払いを求めていきます。また、今後の支払を確保するために、合意内容を公正証書等にする場合には、裁判を経ずに賃借人の財産に強制執行をする事が出来ます。

法律(借地借家法)では、契約で決められた賃料があるとしても、税金の増減、土地・建物の価格の増減や、当該家賃が近隣の類似物件の家賃に比較して不相当となった場合など、経済事情の変動があった場合に、将来に向かって家賃の増減額の請求をすることができるとされています。したがって、契約書で家賃を決めた場合でも、景気の大きな変動などにより、近隣の家賃相場が高くなっている場合には、家賃の増額が認められます。逆に、借主の側から減額を請求されることもありえます。話し合いがまとまらない場合には、調停、裁判手続を利用します。

賃料の長期間にわたる未納、契約で定めた用法を借主が守らない、勝手に他人に又貸しをしているなどの場合、契約を解除して明渡しを求めることができます。借主が明け渡しに応じない場合には、明け渡しの裁判を起こして強制執行を行い、強制的に貸した土地・建物から退去させることができます。

賃借人が行方不明になっている場合でも明渡しをするためには裁判手続きが必要です。弁護士を通じて所在調査をし、所在が不明の場合には書類を送達することにして契約を解除、明渡しの判決を得ることができます。

賃料の不払いがない場合でも、耐震工事のために立替えをする必要がある、ビルの採算性が悪いので建て替えたいと言う場合に借主に対して賃貸借契約の解約を申し入れる交渉や裁判も行います。